ORDENANZA N° 2130-CM-10

 

 

DESCRIPCIÓN SINTÉTICA: DECLARAR INTERÉS SOCIAL, APROBAR PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y AUTORIZAR PLANTEO URBANÍSTICO PARCELA 19-2-P-003-1B

 

 

ANTECEDENTES

 

Carta Orgánica Municipal.

 

Código de Edificación.

 

Código de Planeamiento.

 

Código Urbano 95.

 

Ordenanza 68-C-87: Declarar de uso habitacional de interés social el parcelamiento del lote 19-1-N-08-11.

 

Ordenanza 634-CM-91: Declarar de interés social al barrio de viviendas CGT a implementarse en los terrenos denominados catastralmente 19-2F-020-8E y 19-2F-020-8F.

 

Ordenanza 001-CM-92: Declarar de interés municipal y social la construcción de 400 viviendas a implantarse en los terrenos denominados catastralmente como 19-2J-1B y 19-2 J-005-1C.

 

Ordenanza 002-CM-92: Aprueba anteproyecto de urbanización para viviendas de la C.G.T. declaradas de interés social por Ordenanza 634-CM-91 para un total de 112 viviendas en el Barrio San Francisco I.

 

Ordenanza 003-CM-92: Localización de viviendas de interés social y por lo tanto destinado a residencia permanente Cooperativa de Viviendas Coovigast.

 

Ordenanza 1482-CM-05: Autoriza subdivisión de las parcelas 19-2-F-025-02 y 19-2-F-027-02 para viviendas de interés social.

 

Ordenanza 1594-CM-06: Creación del Banco de Tierras Municipal.

 

Ordenanza 1620-CM-06: Autorizar suscripción convenio compra tierras de una fracción de 170.000 m2 (ciento setenta mil metros cuadrados) del inmueble identificado catastralmente como 19-2-F-F20-3D.

 

Ordenanza 1640-CM-06: Define como Guía de Peligros Geológicos al Estudio Geocientífico Aplicado al Ordenamiento Territorial. Modifica Ordenanza 217-CM-89.

 

Ordenanza 1834-CM-08: Declarar de interés social la construcción de 645 viviendas a implantarse en los terrenos denominados catastralmente como 19-2-P-004-02C.

 

 

Ordenanza 1835-CM-08: Propuesta de Parámetros Urbanísticos en la Delegación Municipal Pampa de Huenuleo  (Unidad de Gestión Cerro Ventana) para las parcelas 19-2P-P-10-02A y 19-2P-P-10-01D de la Unidad Ambiental de Gestión D.M.P.H.-U.A.G.C.V, adoptando los mismos como sugeridos y sujetos a expresión definitiva conforme al procedimiento de Rango III del Código Urbano de San Carlos de Bariloche.

 

Ordenanza 1836-CM-08: Establecer parámetros urbanísticos y autorizar planteo urbanístico sujeto a modificaciones en la parcela D.C. 19-2-P-004-02C, cuyo destino es la construcción de viviendas de interés social.

 

Ordenanza 1896-CM-09: Autorizar suscripción convenio compra tierras.

 

Ordenanza 1976-CM-09: Aprobar parámetros urbanísticos parcelas 19-2P-P-10-02C /02D /02B /01D y autorizar planteo urbanístico parcelas 19-2P-P-10-02C, 19-2P-P-10-01D y 19-2P-003-1B.

 

Ordenanza 2000-CM-09: Declarar de interés social, autorizar planteo urbanístico “Altos del Este” y aprobar parámetros urbanísticos.

 

Ordenanza 2009-CM-09: Se declara de interés social la construcción de 136 viviendas Omega II, a implantarse en el inmueble designado catastralmente como 19-2-K-K10-05A.

 

Ordenanza 2010-CM-09: Declarar de interés social la construcción de 78 viviendas –barrio Las Victorias implantarse en los inmuebles designados catastralmente 19-3-A-453-01 a 13; 473-01 a 13; 483-01 a 26 y 493-01 a 26.

 

Ordenanzas 1815-CM-08, 1977-CM-09 y T.O. 2070-CM-2010 que crea el Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social.

 

Resolución Nº 1412-I-2010 transfiere al IMTVHS la gestión de cobranzas de las parcelas adjudicadas por acción social.

 

Manual de Gestión Técnico Administrativa establecido en Ordenanzas 418-CM-94 y 470-CM-95.

 

Caracterización ambiental elaborada por la Subsecretaría de Medio Ambiente.

 

Informe de Factibilidad Ambiental, requerido por Ordenanza 1976-CM-09.

 

Convenio de cesión de reserva fiscal de fecha 10 de agosto de 20010 entre la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, el IMTVHS; Dos Valles SRL y Dos Valles S.A.

 

 

FUNDAMENTOS

 

La gravedad, magnitud y extensión del déficit habitacional de San Carlos de Bariloche aflige un segmento significativo de la población, apesadumbra a la ciudad entera y preocupa a sus dirigentes. Las crueles facetas y consecuencias de este problema no precisan ser reiteradas con nuevas presentaciones y testimonios. El déficit habitacional debe ser perentoriamente abordado con políticas, medidas y hechos concretos.

 

La presente es la continuación y el sostenimiento de una política impulsada por el Municipio de San Carlos de Bariloche en todas sus áreas y poderes para solucionar el déficit habitacional facilitando el acceso a la propiedad de la tierra y la construcción de la vivienda propia. Esta política se expresa en medidas concretas como la declaración  interés social de parcelas y definen planes y parámetros urbanísticos propios del hábitat social. 

 

Entendiendo que la severidad de la emergencia habitacional reclama medidas excepcionales, el Concejo Municipal dotó al Departamento Ejecutivo de una herramienta útil y eficaz a la hora de instalar la problemática del hábitat social como prioritaria en la definición de políticas públicas. Urgió la puesta en funcionamiento del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el  Hábitat Social (IMTVHS), creado por Ordenanza 1815-CM-08, modificada por 1977-CM-09 y T.O. 2070-CM-2010. Desde entonces, el IMTVHS es el órgano de aplicación de las políticas sobre hábitat social fijadas por la Municipalidad de San Carlos de Bariloche. El IMTVHS tiene autarquía administrativa, económica y financiera y de acuerdo al articulo 4 de la Ordenanza 1815-CM-08, “Los programas y acciones que formule el IMTVHS deben:

 

a.    Apuntar a facilitar el acceso o mejoramiento de la vivienda comprendiendo la construcción de las mismas, la urbanización de las tierras en que se levanten, y la promoción de la vida comunitaria de sus habitantes.

b.   Promocionar la demanda a través de acciones tendientes a facilitar el acceso a la vivienda o el mejoramiento de la misma, de los habitantes de la ciudad de San Carlos de Bariloche, mediante políticas de crédito instrumentadas con recursos propios o de operatorias de cofinanciamiento con entidades financieras oficiales.

c.   Sostener y promover políticas y acciones autogestivas y cogestivas, a través de operatorias que permitan el acceso a la vivienda o el mejoramiento de la misma, de sectores organizados colectivamente que reúnan las condiciones fijadas en las ordenanzas locales y leyes provinciales y nacionales que rigen en la materia.

d    Financiar la oferta estructurando operatorias que permitan el desarrollo de planes habitacionales o proyectos constructivos, a través de mecanismos de financiamiento o cofinanciamiento con entidades financieras oficiales.

 

En consonancia con el marco legislativo y de gestión descrito, el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que desarrolla y conduce la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente plantea la necesidad de medidas inclusivas que acepten las complejidades sociales, ambientales, económicas y urbanísticas, para estructurar propuestas sustentables y orientadas al desarrollo humano de toda la población. El POT reconoce como cuestiones prioritarias de ser abordadas con políticas de planificación territorial, la pobreza, el crecimiento de la población urbana, la subocupación, la injusta distribución del PBI, la fragmentación territorial de la ciudad y los costos del acceso a la tierra y la vivienda. El Plan de Ordenamiento Territorial revela con preocupación como se contraponen la postal turística de Bariloche con un déficit habitacional que alcanza al 37% de la población, una cifra equivalente a 12.565 familias.

 

El POT pone “en  foco” de las políticas de planificación el problema del hábitat, y las direcciona hacia la inclusión social y territorial como definición de sociedad más justa y con igualdad de oportunidades. Esta planificación se expresa con “políticas territoriales sostenibles y concurrentes y con intervenciones urbanas estratégicas de precisión que generen impactos sociales positivos”. De esta forma, el POT tiene como uno de sus objetivos “el desarrollo de nuevas áreas urbanizadas, condicionadas al suelo con aptitud, con el objeto de albergar el crecimiento demográfico y cubrir el déficit habitacional pero protegiendo las áreas ambientalmente sensibles.” Y como una de sus directrices, la “Inclusión Social en el territorio”, a través de la “Generación de suelo urbano para cubrir déficit habitacional”.

 

El inmueble cuya denominación catastral es 19-2-P-003-1B, es una parcela de 457.447 m2  ubicada en la Delegación Municipal Pampa de Huenuleu, Unidad de Gestión Cerro Ventana. Es oportuno describir la situación dominial de la parcela y los requisitos a los que está sujeta.

 

La Ordenanza 1835-CM-08 propuso parámetros urbanísticos para las parcelas 19-2P-P-10-02A y 19-2P-P-10-01D, que fueron tratados según el procedimiento de Rango Temático III del Código Urbano y del Manual de Gestión Técnico Administrativo, anexo II de la Ordenanza 470-CM-95 de San Carlos de Bariloche. Encontrando cumplimentados los procedimientos requeridos, la Ordenanza 1976-CM-09 aprobó los parámetros urbanísticos sugeridos y autorizó el Planteo Urbanístico propuesto. Esta ordenanza indica en sus fundamentos y grafica en su Anexo III, que la superficie destinada a Reserva Fiscal del Planteo Urbanístico autorizado, un área de 358.942 m2 (trescientos cincuenta y ocho con 942/100 metros cuadrados) se localizará en la parcela DC: 19-2-P-003-B1. La parcela se completa con una superficie de 58.500 m2 (cincuenta y ocho mil quinientos con 00/100 metros cuadrados) destinada a “Espacio Verde”  y 40.000 m2 (cuarenta mil con 00/100 metros cuadrados) destinados para planta de clasificación de residuos sólidos urbanos por Ordenanza 1835-CM-08, Anexo II, Convenio entre partes.

 

De esta forma entonces, la parcela 19-2-P-003-1B esta constituida por Reserva Fiscal y Espacios Verdes según el Planteo Urbanístico autorizado por la Ordenanza 1976-CM-09, Reserva Fiscal que de acuerdo a la Ordenanza 1835-CM-08, artículo 2, inciso 4, se destinan al Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social. Mediante la presente ordenanza el IMTVHS, en conformidad con la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente, declaran la parcela 19-2-P-003-1B como inmueble de interés social y con destino de “Área de Implantación” para un fraccionamiento y complementos del hábitat, y presentan un Planteo Urbanístico destinado a viviendas para un número estimado de 640 familias. 

 

Previo a la promulgación de la Ordenanza 1976-CM-09, áreas técnicas del Ejecutivo Municipal y del Instituto de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social analizaron la aptitud de la parcela para localizar viviendas, equipamiento, espacios verdes y áreas recreativas, contando para Estudio de Factibilidad Ambiental de la parcela presentado oportunamente. La parcela se consideró apta para la recepción de un planteo urbanístico y la localización de los espacios verdes y reservas fiscales.

 

En efecto, del estudio del Plan de Ordenamiento Territorial que ha realizado la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente entre los años 2009 y 2010, se desprende que la parcela de referencia se encuentra en una de las áreas identificadas como “suelos urbanizados que requieren políticas y planes que contribuyan a su consolidación”. Se trata “de áreas o sectores con planteos urbanísticos aprobados y reservas fiscales y espacios verdes cedidos y tienen predios baldíos y requieren de su completamiento e introducción de la infraestructura de servicios y equipamiento”.

 

La aptitud del sector para su urbanización es coincidente con el estudio realizado por el SEGEMAR, al cual el municipio adhiere por Ordenanza 1640-CM-06, Guía de Peligros Geológicos y modificación Ordenanza 217-CM-89 de Impacto Ambiental. Este estudio identifica el sector como ‘Unidad de gestión Pampa Huenuleu’, y entiende que la zona tiene un grado de peligrosidad natural moderada a baja y un grado de degradación alto de los recursos naturales, producto de usos de alto impacto como el basurero municipal, extracción de áridos y los frecuentes incendios. El estudio del SEGEMAR atribuye al área donde se encuentra la parcela 19-2-P-003-1B una “Aptitud para urbanización muy alta”, no correspondiéndose en este sector la protección ambiental estricta ni la conservación del ecosistema. Si bien se declara “inaceptable” la urbanización de alta densidad, se considera aceptable los usos: recreativo, turístico, habitacional de baja densidad, industrial, instalaciones técnicas de servicios, tendidos de líneas aéreas, vías de transporte, ganadería y agricultura.

 

Entendiendo entonces la aptitud positiva de recibir urbanización de baja densidad que posee la parcela, y la correspondencia con instrumentos de planificación del territorio municipal a gran escala que recomiendan la consolidación de estas áreas, se realizó un planteo urbanístico para viviendas de interés social y complemento del hábitat. El planteo urbanístico identifica en su primera decisión, las áreas aptas de ser urbanizadas y aquellas con alguna problemática ambiental a preservar. Se verifican la existencia de tres franjas con alguna fragilidad ambiental comprimiendo las áreas aptas para fraccionamientos: un sector superior boscoso y con pendientes topográficas importantes por encima de la cota 950 M.s/N.m, un sector medio de transición, y un sector bajo de absorción de escorrentías de superficie, correspondiente a una planicie aluvial. La protección de estas áreas sensibles determinan tres sectores urbanizables, separados entre si por las franjas de protección ambiental, sectores que devienen en Espacios Verdes. Esta decisión merece ser  destacada, toda vez que la normativa vigente exige que el 5% de la superficie de la parcela a urbanizar se destine a Espacio Verde y el planteo urbanístico que se somete a aprobación separa un 33% a tal fin.

 

La segunda decisión fundamental del planteo urbanístico corresponde a la integración del fraccionamiento con la estructura urbana de la ciudad. La parcela linda por el Este con una parcela de dimensiones similares en la que se encuentra actualmente en construcción un plan de vivienda social de 645 unidades. El planteo urbanístico que se presenta dispone  la continuidad de las arterias principales de los dos fraccionamientos y relaciona sus respectivos Espacios Verdes y Reservas Fiscales, entendiendo que los dos fraccionamientos presentan cualidades similares pero es recomendable que posean características propias que permitan identificarlos, evitando planteos de gran extensión uniforme como los de fraccionamientos vecinos (El Frutillar, Nahuel Hue). La misma decisión acompaña la caracterización de los tres sectores del fraccionamiento: propiciar nociones de identidad y arraigo con el territorio inmediato. Aun constituyendo tres sectores independientes, éstos se encuentran efectivamente conectados con arterias viales primarias. Las arterias secundarias perpendiculares a la RN 40 Sur tienen 30 metros de ancho, las de conexión ínter-barrial de orientación Este-Oeste fueron proyectadas con 20 metros de ancho, mientras que en las calles internas se distinguen en calles de 15 y de 12 metros de ancho de acuerdo al flujo vehicular previsto. La traza de las calles garantiza la transitabilidad de la misma, teniendo en cuenta las pendientes y la erosión hídrica.

 

Buscando realizar un planteo urbanístico coherente y efectivo en el uso del territorio, y con atención a variables de planificación de macroescala, se tomó la decisión de relocalizar la planta de clasificación de residuos sólidos, para la que la Ordenanza 1835-CM-08 preveía una superficie de 4 hectáreas que la Ordenanza 1976-CM-09 localizaba en la parcela 19-2-P-003-1B.

 

En sus parámetros urbanísticos resultantes, el fraccionamiento esta conformado por un 32,9%  de Espacios Verdes, 23,1% de Calles, 6,2% de Reservas Fiscales. El área de implantación resultante para viviendas es 169.674 m2 (ciento sesenta y nueve mil seiscientos setenta y cuatro metros cuadrados), el 33,5% de la superficie total de la parcela. El 90% de esta superficie se destina a lotes destinados a vivienda individual, el 1.7% a comercios, y el 2,5% a vivienda colectiva. Las parcelas tienen una superficie de entre 200 y 300 metros cuadrados, y suman un total de 550 unidades. Las viviendas colectivas se ubican en zonas estratégicas, y su capacidad estimada es de 100 unidades habitacionales. El área comercial se constituye en pequeños centros de servicios barriales, de usos condicionados. La densidad habitacional estimada es de 70 habitantes por hectárea.

 

En virtud de lo expuesto, resulta oportuno sancionar la presente ordenanza a fin de aprobar parámetros urbanísticos y autorizar el Planteo Urbanístico en la parcela, con el objeto de contribuir de manera efectiva a solucionar el problema del déficit habitacional de San Carlos de Bariloche.

 

 

AUTOR: Intendente Municipal, Marcelo Cascón.

 

COLABORADORES: Secretaria de Planeamiento y Medio Ambiente, Arq. Fabiela Orlandi; Secretario de Gobierno, Jorge Franchini; Subsecretaria de Gestión Urbana, Arq. Estela Arias y Director del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social, Oscar Zamora.

 

 

El proyecto original Nº 774/10, fue aprobado en la sesión del día 29 de diciembre de 2010, según consta en el Acta Nº 958/10. Por ello, en ejercicio de las atribuciones que le otorga el Art. 38 de la Carta Orgánica Municipal,

 

 

EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

SANCIONA CON CARÁCTER DE

 

ORDENANZA

 

 

Art.  1°)	Se declara de interés social el inmueble cuya denominación catastral es 19-2-P-003-1B, ubicado en la Delegación Municipal Pampa de Huenuleu, Unidad Ambiental de Gestión Cerro Ventana.
Art.  2°)	Se aprueban los parámetros urbanísticos previstos en el Anexo I que forman parte de la presente ordenanza para la parcela 19-2-P-003-1B.
Art.  3º)	Se autoriza el Planteo Urbanístico del Anexo II que forma parte de la presente ordenanza para el inmueble 19-2-P-003-1B, con destino a complementos del hábitat y construcción de viviendas de interés social.
Art. 4º)	Se considera incluida en el área destinada a “Espacio Verde” del Planteo Urbanístico del Anexo I, una superficie de 5.8 ha (cinco con 80/100 hectáreas) correspondientes a Espacio Verde cedido por Ordenanza 1976-CM-09, articulo 8º.
Art.  5º)	La Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente propondrá por ordenanza la relocalización del área de originalmente destinada a la localización de una planta de clasificación de residuos sólidos por Convenio incluido en la Ordenanza 1835-CM-08, Anexo II.-
Art.  6º)	El Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social será responsable de las presentaciones necesarias para la aprobación del Planteo Urbanístico de acuerdo a la normativa municipal vigente ante las autoridades correspondientes, y realizará las gestiones necesarias para la concreción de las obras de infraestructura de servicios para las parcelas resultantes del planteo urbanístico autorizado en la presente ordenanza.
Art.  7º)	Comuníquese. Publíquese en el Boletín Oficial. Tómese razón. Cumplido, archívese.

 

ANEXO I

 

ORDENANZA Nº 2130-CM-10

 

ACE/R4: Área Complementaria Externa

 

Características Espaciales:

Densidad media. Área a consolidar con asentamientos residenciales y uso comercial localizado, con carácter de complemento de centros urbanos, con buen vínculo vial, ubicados sobre suelos urbanizados condicionados a la ejecución de infraestructura de servicios.

Características Ambientales:

Área comprendida entre la base del Cerro Otto y planicie aluvial con desagüe en el río Ñireco. La mayor parte de la superficie muestra zonas de muy suave pendiente organizadas en forma de plataformas caracterizada por abanicos aluviales con vegetación conformando un mosaico de matorral mixto y estepas herbáceo arbustivo. Sectores de pendiente con bosque nativo. Grado de peligrosidad natural moderada a baja. Sectores con alto grado de degradación de los recursos naturales producto de Usos de alto impacto como el basurero municipal, extracción de áridos y los frecuentes incendios.

 

USOS

Predominante:	Estac.	Complementario	Estac.
Vivienda Individual 100%	10%
Vivienda colectiva 100%	10 %	Recreativo y/o Cultural 50 % Comercio Periódico y Ocasional 20% Administración y Finanzas 60%
Comercio diario y periódico	10 %	Establecimientos Educativos 30% Administración y Finanzas 30% Recreativo Cultural y Deportivo 30%

 

INDICADORES URBANÍSTICOS

Densidades ( hab/ Ha )			Disp. Hab. (m2/Ha)		Ocupación
DNP	DBP	DB	DH1	DH2	FOS	FOT 1	PAIM	Alt. Max.	Obs.
150	75	50	15	20	0,35	0,50	50%	S/ EDEM y hasta 7,50 m. de altura máxima con tanque incluido.	Retiro frontal exigido: 3m Retiro lateral no exigible Retiro de fondo minimo 5m.
150	75	50	15	20	0,35	0,50	50%	S/ EDEM y hasta 10,50 m. de altura máxima con tanque incluido.
150	75	50	15	20	0,35	0,50	50%	S/ EDEM y hasta  7,50 m. de altura máxima con tanque incluido.	Retiro frontal exigido: 3m Retiro lateral no exigible Retiro de fondo minimo 5m

SUBDIVISIÓN   DEL   SUELO

TIPO		Tasas de Ocupación de la urbanización					Parcela Resultante						Observaciones.
simple	con AREE	AREE	AIM	R.F	E.V	calles	sup. min.	lado min.	FOS	FOT	AIM	alt. max
SI	NO		Máx. 38 %	Min.  6 %	Min 10 %	Máx.  28 %		10	0,35	0,50	50 %		Exclusivo para viviendas de interés social, con la participación del IMTVHS

 

INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO

Servicios Públicos  Obligatorios	Acciones Urbanísticas  A Realizar	Otras Consideraciones	Opinión de las Juntas Vecinales
-Apertura de Calles -Desagües Pluviales -Tratamiento de Efluentes Cloacales, estudios particularizados de no contaminación de Napas. -Provisión Agua Potable -Red de Energía Eléctrica -Red de Alumbrado Público-	-Forestación y arbolado urbano -Plan  equipamiento comunitario  (Educación, Salud, Seguridad, etc.) - Veredas: La SPyMA definirá el diseño particularizado de veredas para las arterias con bicisenda. En las demás arterias, se deberá respetar ordenanzas específicas y será condición para otorgar final de obra.  _ Cercos: de acuerdo a normativa vigente. En área de Vivienda colectiva, no se cercará las áreas públicas generales. En área Vivienda individual, no son obligatorios cercos sobre línea municipal