ORDENANZA N° 2000-CM-09

 

 

DESCRIPCION SINTETICA: DECLARAR INTERÉS SOCIAL, AUTORIZAR PLANTEO URBANISTICO “ALTOS DEL ESTE” Y APROBAR PARÁMETROS URBANÍSTICOS.

 

 

ANTECEDENTES

 

Carta Orgánica Municipal.

 

Código de Edificación.

 

Código de Planeamiento.

 

Ordenanza 68-C-87: Declarar de uso habitacional de interés social el parcelamiento del lote 19-1-N-08-11.

 

Ordenanza 634-CM-91: Declarar de Interés Social al barrio de viviendas CGT a implementarse en los terrenos denominados catastralmente 19-2F-020-8E y 19-2F-020-8F.

 

Ordenanza 001-CM-92: Interés municipal y social construcción 400 viviendas.

 

Ordenanza 002-CM-92: 112 viviendas en el barrio San Francisco I.

 

Ordenanza 003-CM-92: Localización de viviendas de interés social y por lo tanto destinada a residencia permanente Cooperativa de Viviendas Coovigast.

 

Ordenanza 123-CM-92: Creación fondo municipal de la vivienda.

 

Código Urbano 95.

 

Ordenanza 1594-CM-06: Creación del banco de tierras municipal.

 

Ordenanza 1620-CM-06: Autorizar suscripción convenio compra tierras.

 

Ordenanza 1815-CM-08: Creación del Instituto de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social.

 

Ordenanza 1825-CM-08: Establecer la emergencia habitacional en el ejido de San Carlos de Bariloche.

 

Ordenanza 1834-CM-08: Declarar de interés social la construcción de 645 viviendas.

 

Ordenanza 1836-CM-08: Establecer parámetros urbanísticos y autorizar planteo urbanístico sujeto a modificaciones en la parcela D.C. 19-2-P-004-02C.

 

Ordenanza 1896-CM-09: Autorizar suscripción convenio compra tierras.

 

Ordenanza 1977-CM-09: Modificación Ordenanza 1815-CM-09.

 

Caracterización urbanística y ambiental del sector.

 

Memoria descriptiva del Planteo Urbanístico.

 

Mensura Particular con fraccionamiento parcela 11 de la Quinta 026.

 

 

FUNDAMENTOS

 

 

La realidad social nos refleja hoy de un modo devastador una crisis estructural en el sistema de acceso a la tierra y al hábitat social para los habitantes de nuestra ciudad de San Carlos de Bariloche. La falta de planificación y ordenamiento territorial, la carencia o insuficiencia de una adecuada política habitacional durante los últimos años y el desmedido incremento en los valores de los terrenos y alquileres llevó a un aumento indiscriminado del número de familias con crisis habitacional, sin visos de solución en el corto y mediano plazo, situación que se viene manifestando a través de distintos estallidos sociales en masivas ocupaciones de viviendas y lotes, como así también en establecimientos de asentamientos irregulares en zonas no aptas para la urbanización e incluso en zonas de riesgos. Esta situación se agrava por ser San Carlos de Bariloche una ciudad que atrae población que emigra de zonas rurales y otros centros urbanos, en busca de trabajo, seguridad o mejor calidad de vida. Esos procesos migratorios no dependen de las políticas locales, sino de las políticas a nivel provincial, nacional e incluso de las condiciones en países limítrofes.

 

El término ‘urbanización’ se ha convertido prácticamente en sinónimo de aumento de vivienda precaria, de asentamientos y pobreza. Si la ciudad era un espacio de riqueza social, de florecimiento económico, de creatividad cultural y de desarrollo humano, se verifica en la actualidad un preocupante deterioro en la calidad de vida que ofrece. El crecimiento urbano y demográfico sumado a procesos migratorios regionales y nacionales, obliga a urbanizar el perímetro urbano de ciudades que presentan una imperfecta planificación urbana de base previa.

 

Conjuntamente con el deterioro del entorno natural que produce este proceso, la población que se asienta en las nuevas tierras urbanizadas se descubre alejada de los lazos de solidaridad de la comunidad rural y de las ventajas que esperaba de la ciudad en términos económicos, políticos y culturales. Se suma a lo anterior, la pobre calidad en términos de diversidad y criterios de diseño que ofrecen los planes de viviendas que producen los diferentes estadios estatales. La mayoría de los planes de urbanización estatales, en el mejor de los casos produce un número de viviendas para ser ocupadas, no consiguiendo la creación del hábitat en el sentido amplio del término.

 

La problemática del acceso a la tierra, la vivienda y un hábitat digno, genera fragmentación, exclusión social y más pobreza. En Estambul, Turquía, del 3 al 14 de junio de 1996, Boutros Boutros-Ghali, Secretario General de las Naciones Unidas, sostenía: “En los últimos 20 años, el mundo ha cambiado dramáticamente. Pero los problemas con que nos enfrentábamos en los años 70 no han sido resueltos. La pobreza, el hambre, la enfermedad, los desequilibrios poblacionales, la falta de equidad siguen a nuestro alrededor... Los asentamientos humanos, especialmente en las ciudades, son factores claves en las complejas ecuaciones cuyas premisas son el crecimiento y el desarrollo, los problemas ambientales, los derechos humanos y la erradicación de la pobreza…”

 

 

Hábitat II, ha sido de las conferencias de las Naciones Unidas que han configurado el programa de desarrollo mundial para los próximos años. Dicha Conferencia elaboró un Plan de Acción Mundial -El Programa de Hábitat- en el que se recogen las directrices para la creación de asentamientos humanos sostenibles durante el siglo XXI, teniendo en cuenta su relación con el medio ambiente, los derechos humanos, el desarrollo social, los derechos de la mujer, la población y otros temas anejos. El Programa da una visión positiva de la urbanización, una en la que vivienda adecuada y servicios básicos, un medio ambiente sano y seguro, y el empleo productivo elegido libremente, son la regla y no la excepción. Reconociendo el impacto que la pobreza y la falta de acceso a tierra y tenencia segura tienen, Hábitat II señaló las condiciones de vida como la causa principal de los conflictos sociales violentos y de la disminución de la seguridad personal. En una de sus acciones más significativas se llegó a un acuerdo sobre el derecho a vivienda adecuada, reconociendo la obligación fundamental que los gobiernos tienen de facilitar a las personas la obtención de vivienda y de proteger y mejorar los hogares y los vecindarios. Hábitat II dio también un nuevo impulso a la participación de los grupos de ciudadanos y del sector comercial privado en los procesos de toma de decisiones de la ciudad. Asimismo alentó a los gobiernos nacionales a compartir su poder y sus recursos con las autoridades locales.

 

La Organización de las Naciones Unidades en su “Informe Anual 2006” cita allí como un derecho inalienable de todo hombre y su familia “el acceso a una vivienda digna, que adecuadamente lo preserve de las contingencias climáticas y le provea de condiciones sanitarias respetables”.

 

También la Organización Mundial de la Salud señala en su Anuario 2007 que “…entre los indicadores específicos de insuficiente desarrollo humano, existe uno en especial que ha alcanzado ribetes verdaderamente dramáticos: la carencia de vivienda mínimamente apropiada por parte de millones de personas en todos los continentes…”

 

El déficit habitacional en la ciudad de San Carlos de Bariloche es una realidad incontrastable. Su aumento progresivo y constante vuelve, al poco tiempo, obsoletos los estudios que cuantifican este déficit y obliga a políticas de estado cada vez más agresivas y urgentes para responder al derecho vital de acceder a una vivienda digna.

 

El informe final del trabajo realizado por del Consejo Federal de Inversiones, “Hacia la formulación de un Plan Estratégico para el Desarrollo Sustentable de San Carlos de Bariloche - Base diagnóstica expeditiva de las dimensiones económica y social”, sostiene: 

 

·    De acuerdo al Censo Nacional 2001 de Población, Hogares y Viviendas, 26% de las familias argentinas se encontraba bajo “deficientes condiciones de habitación”. Dicho porcentaje   involucraba  por  ese  entonces  a  2.640.871  grupos  familiares.

·     En cuanto a la provincia de Río Negro, esta cuestión era aún más preocupante; toda vez que dicho problema afectaba a 42.981 familias (31,1% del total censado); y no existen mayores evidencias de que la situación haya mejorado en los últimos años.

·    Respecto de San Carlos de Bariloche, nuestra proyección estadística indica que al pasado 31 de diciembre unos 8.792 hogares (27,74% del conjunto) muestran serias carencias en unos casos, y precariedad insalvable en otros.

·    De los 33.869 grupos familiares que, estimamos,  residen en forma estable al 30 de junio de 2009 en Bariloche y Dina Huapi, 12.565 tenían problemas habitacionales. Esto involucraba a 48.502 personas  (37,10% de la población total).

 

 

 

Promover el acceso de las personas a una vivienda digna es una política definida por el Estado Nacional. Numerosos antecedentes demuestran que el municipio de Bariloche históricamente ha promovido con diversas medidas estas políticas, con la cesión o adquisición de tierras para la construcción de viviendas, facilitando la regularización dominial y fijando parámetros urbanísticos adecuados. En el año 1992 se creaba por ordenanza municipal el Fondo para la Vivienda, antecedente del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social, decidido por la Carta Orgánica Municipal e instaurado en el año 2008 con el objeto específico de concentrar y organizar las políticas para la solución del déficit habitacional.

 

La Carta Orgánica Municipal, Capítulo III, artículo 191) señala que “La Municipalidad promueve el acceso a una vivienda digna, coordinando con los gobiernos provincial y nacional programas para su concreción. Asegura su distribución equitativa, con especial atención a los sectores de menores recursos. Planifica y ejecuta políticas de vivienda, su infraestructura de servicios y equipamiento social, procurando los mecanismos para la financiación y la participación de los interesados”.

 

El incremento del déficit habitacional y las amplias consecuencias que acarrea, ha obligado al municipio en los últimos años a tomar medidas enérgicas y expeditas. Atendiendo a la responsabilidad que le cabe, el gobierno municipal declaró la emergencia habitacional en el ejido de San Carlos de Bariloche mediante la ordenanza 1825-CM-08, refrendada y extendida en el año 2009 por el Concejo Municipal, por la Ordenanza 1971-CM-09. En virtud de esta declaración se constituyó un régimen excepcional de funcionamiento de la Administración Municipal con el objeto de facilitar y acelerar el proceso de adopción de soluciones eficaces y eficientes a la problemática inmediata de la falta de acceso a la tierra y la vivienda para el hábitat social. Esta ordenanza exige al Departamento Ejecutivo Municipal a recurrir a todos los recursos del estado, administrativos, técnicos, económicos y políticos para abordar la problemática del hábitat social “a fin de encausar la situación de verdadera necesidad habitacional que hoy padecen miles de familias barilochenses”.

 

Respondiendo a la necesidad habitacional de la población, utilizando los recursos de Estado y obedeciendo a los instrumentos normativos dictados con la aprobación de la Ordenanza 1896-CM-09, el estado municipal adquirió una fracción de tierra de 354.596,42 metros cuadrados a deslindar de la parcela NC 19-2F-F26-01 G. La fracción adquirida  se ubica al Este del casco urbano y cercana al límite Sur del ejido de Bariloche, en la Delegación Municipal El Cóndor, enmarcada por el Barrio San Francisco IV, la calle Esandi y su conexión con la ruta nacional Nº 40 en su tramo denominado “De circunvalación”; y por el Oeste por la cuenca del río Ñireco. Se destina esta fracción a la construcción de viviendas de interés social de acuerdo al Planteo Urbanístico y el Código de Composición Arquitectónica y Diseño Urbano que se define en la presente ordenanza.

 

ANÁLISIS DEL ÁREA

 

La zona donde se ubica la parcela fue incorporada al ejido del Municipio de San Carlos de Bariloche en el año 1944, junto con toda el área ubicada al Este del casco urbano. La dinámica de desarrollo de este sector de la ciudad presenta inicialmente dos direcciones principales: a lo largo de la ex ruta nacional Nº 237 y en sentido Sur a lo largo de un estrecho corredor comprendido entre el río Ñireco y la calle Esandi. Recién en la década del 90 se desarrollan urbanizaciones perpendiculares a la ruta 237 como es el caso de Las Victorias.

 

Se verifica aquí también un avance de la trama urbana sobre áreas sin uso definido, remanentes de la subdivisión del loteo Agrícola Pastoril de la ciudad que data de 1912. En esa oportunidad, la zona que ocupa actualmente la ciudad de Bariloche fue subdividida en parcelas de 625 ha destinadas básicamente al uso agrícola-ganadero. La parcela 116 del loteo original, comprendía el área ubicada entre la calle Esandi, el río Ñireco y se extendía hacia el Sur casi hasta el arroyo Bernal.  El fraccionamiento de esta parcela da gradualmente origen a los barrios de la ciudad que conforman el área: un primer sector, donde se encuentra actualmente el Gimnasio Municipal Nº 3 fue subdividido en la década del ’50, la subdivisión del suelo que da origen a los barrios de ‘San Francisco II y III’ fue realizada en la década del setenta, mientras que los de ‘San Francisco IV’ y Newenche durante la década de los ’90.

 

Por la misma época, y como política de respuesta al problema del déficit habitacional, cobra relevancia otro factor notable en el desarrollo del área: la construcción de conjuntos de viviendas de interés social. Comenzando en la margen del río Ñireco, definen hoy el área los barrios compuestos por viviendas de interés social, como las 120 viviendas, Convigast San Francisco, La Paloma, entre otros. Inclusive en la actualidad se encuentra en construcción en el sector planes de viviendas sociales del Instituto Provincial de la Vivienda. 

 

El estudio realizado Geocientífico Aplicado al Ordenamiento Territorial realizado por el Servicio Geológico Minero Argentino, adoptado como “Guía de Peligros Geológicos” por la Ordenanza 1640-CM-06, y su par alemán en el año 2006, define como ‘RECOMENDABLE’ para el área en cuestión el uso de ‘urbanizaciones de baja densidad”, y considera ACEPTABLE el uso “Urbanizaciones de alta densidad’. Es de destacar que en dicho informe sólo dos áreas del extendido ejido de la ciudad obtienen la calificación de ‘Recomendable’ para urbanizaciones de baja densidad: el área en cuestión y su adyacente sobre márgenes del río Ñireco. Y asimismo sólo en dos áreas se acepta sin limitaciones específicas el uso “Urbanizaciones de alta densidad’ excluyendo el casco urbano, otra vez el área en cuestión y su adyacente hacia el Este.

 

Se desprende de la recomendación del SEGEMAR y de las conclusiones del párrafo anterior el carácter positivo del sector para el desarrollo de emprendimientos del tipo residenciales de densidad media. Más aún, el sector aparece como el más apto en la ciudad para el desarrollo de viviendas, en particular viviendas de interés social.

 

Es notable entonces cómo las dinámicas de desarrollo de la ciudad, motivadas por la necesidad habitacional, hicieron prevalecer el destino de asentamiento habitacional por sobre el industrial para el área, las dos caracterizaciones espaciales que el Código Urbano rescata para el sector. Esta normativa denomina al sector como subárea de Reestructuración Urbana y Área de Ocupación Concertada, destacando entre los usos predominantes el de vivienda colectiva. En virtud de la realidad descripta, la conveniencia de ocupar el área con vivienda de interés social surge como definida por la concertación entre diversos actores ante la necesidad de revertir el déficit de viviendas social en el marco de la emergencia habitacional.

 

 

 

 

 

CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO

 

Las premisas generales del proyecto fueron establecidas por la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente de la Municipalidad de Bariloche y el Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social.

 

En sus características generales, el proyecto pretende ser la expresión de un Estado que además de reducir numéricamente el déficit habitacional, promueve el desarrollo de un hábitat social digno e integrado al tejido existente.

 

La demanda define la necesidad de un planteo urbanístico que comprenda la mayor cantidad posible de lotes de interés social y viviendas colectivas, de dimensiones y características acordes con los Planes nacionales para viviendas de interés social y la legislación municipal vigente para el sector, adecuadamente integrados a la estructura urbana y vial de la ciudad, y con factibilidad de conexión a los servicios de infraestructura. Por la densidad habitacional propuesta y las características del terreno, y en virtud del proyecto de red cloacal para los barrios de San Francisco II, III y IV, resulta imprescindible requerir la conexión de la urbanización aquí propuesta a la red cloacal.

 

 Las características del planteo urbanístico y las premisas del mismo se describen en una memoria incorporada como anexo 4 en la  presente ordenanza. 

 

Dado que el sitio que se propone para el emprendimiento tiene las características particulares de fuelle entre distintas áreas ya urbanizadas, el proyecto se integra a la trama presente y futura. La discriminación en presente y futura es importante aquí, dado que el área en cuestión y toda la zona Este de la ciudad se encuentra, al mismo tiempo, testimoniando un franco desarrollo urbano.

 

Esta necesidad de integración de los límites de la parcela actual hacia el entorno circundante se completa con una integración interna que permiten particularizar y dotar de identidad al plan de desarrollo urbanístico. Esta caracterización del emprendimiento se multiplica en la calidad del espacio público a producir, incluyendo en este concepto la localización y provisión de equipamiento urbano imprescindible para la creación de un hábitat humano completo. Estos elementos son fundamentales para conseguir la identificación de la urbanización con los elementos físicos que definen una ciudad, no meramente con el nombre de un barrio. Y son estos elementos, al crear un hábitat particularizado y rico, integrado y conectado, diverso y ordenado, los que otorgan notable valor agregado a los terrenos rurales, tanto en términos económicos como sociales y urbanos. 

 

Atento a esto, el proyecto que se presenta se desarrolla en cuatro ejes iniciales de diseño:

·    Urbanización de un área lindera a áreas urbanizadas y la definición de nuevos parámetros urbanísticos.

·    Integración al ambiente natural y urbano con especial consideración al componente social.

·    Cualificación del espacio público.

·    Dotación de equipamiento y espacio verde, para el completamiento del hábitat social.

·    Táctica eficaz para la gestión administrativa.

 

Acompaña al proyecto un código particularizado de composición arquitectónica y diseño urbano para el sector, que define los Parámetros Urbanísticos. Entendiendo que la normativa vigente no contempla casos como el presente, se definen elementos particulares en la definición del conjunto, imprescindibles para precisar el desarrollo efectivo del conjunto.

 

 

AUTOR: Intendente Municipal, Marcelo Cascón.

 

 

COLABORADORES: Secretaria de Planeamiento y Medio Ambiente, Arq. Fabiela Orlandi; Secretario de Gobierno y Participación Ciudadana, Sr. Jorge Franchini y Director del Instituto Municipal de Tierra y Vivienda para el Hábitat Social, Oscar Zamora.

 

 

El proyecto original Nº 523/09, con las modificaciones introducidas, fue aprobado en la sesión del día 30 de diciembre de 2009, según consta en el Acta Nº 940/09. Por ello, en ejercicio de las atribuciones que le otorga el Art. 38 de la Carta Orgánica Municipal,

 

 

EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

SANCIONA CON CARÁCTER DE

 

ORDENANZA

 

Art.  1°)	Se declaran de interés social los inmuebles cuya denominación catastral es: 19-2F-026-11A y 19-2F-026-11B.
Art.  2°)	Se autoriza el planteo urbanístico consistente en 629 lotes para viviendas individuales más dos parcelas para construcción en ellas de un total de 270 viviendas colectivas para los inmuebles cuya denominación catastral es 19-2F-026-11A y 19-2F-026-11B, todo ello de acuerdo al Anexo I que forma parte de la presente ordenanza, y cuyo destino es la construcción de viviendas de interés social y complementos de viviendas.
Art.  3º)	Se aprueba el Plano de Zonificación de acuerdo al Anexo II que forma parte de la presente.
Art.  4º)	Se establecen como indicadores urbanísticos de fraccionamiento los definidos en el Código de Composición Arquitectónico y Diseño Urbano, de acuerdo al Anexo III que forma parte de la presente.
Art.  5º)	El Departamento Ejecutivo realizará las gestiones necesarias para la concreción de las obras de infraestructura de servicios para las parcelas resultantes del planteo urbanístico autorizado en la presente ordenanza.
Art.  6°)	Comuníquese. Publíquese en el Boletín Oficial. Tómese razón. Cumplido, archívese.