ORDENANZA N° 1943-CM-09

 

 

DESCRIPCION SINTETICA: APROBAR USOS Y PARAMETROS PARA LA PARCELA 19-2-J-005-02B Y 02C. EMPLAZAMIENTO HIPERMERCADO.

 

ANTECEDENTES

 

Carta Orgánica Municipal.

 

Código de Edificación, Ordenanza 211-I-79 (modificada por Ordenanza 1782-CM-07).

 

Ordenanza 418-CM-94: Consejo de Planificación.

 

Ordenanza 470-CM-95: Aprueba el reglamento de la Ordenanza 418-CM-94.

 

Ordenanza 546-CM-95: Código Urbano 1995.

 

Ordenanza 891-CM-97: Establece requisitos complementarios habilitación hipermercados.

 

Ordenanza 1741-CM-07: Deroga inciso 17.3.2 d “De las misiones y funciones de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal” del Código de Planeamiento (Ordenanza 418-CM-94) y modifica Ordenanza 470-CM-95.

 

Ordenanza 1744-CM-07: Reglamenta las Audiencias Públicas.

 

Resolución 852-I-09: Convocatoria a Audiencia Pública para la propuesta presentada.

 

Dictamen de Opinión Técnica de Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal de fecha 30 de enero de 2009.

 

Dictamen 02/09 del Consejo de Planificación Municipal del 13 de marzo de 2009.

 

Dictamen de Asesoría Letrada Nº 122-AL-09. Cumplimiento de la Audiencia Pública, según Ordenanza 1744-CM-07.

 

Resolución 141-JEM-09.

 

 

FUNDAMENTOS

 

Sabido es que San Carlos de Bariloche no cuenta aún con un Plan Integral de Desarrollo como está establecido en la nueva Carta Orgánica Municipal, lo que dificulta sobremanera la determinación de exigencias para la autorización de obras de construcción que demandan la autorización de parámetros mayores a los establecidos en el código, a través de los distintos rangos de tratamiento que fija el mismo Código Urbano.

 

Además de lo expuesto, tampoco se cuenta con planes particularizados de alguna zona del ejido municipal que permita en algunos casos determinar con precisión las exigencias a cumplir en caso de requerir una elevación de los parámetros urbanísticos.

 

En el caso particular que se trata en el presente proyecto, la Secretaría de Planeamiento ha informado que se encuentra trabajando en un plan particularizado de la zona donde se pretende desarrollar este emprendimiento, plan que a la fecha no se encuentra finalizado.

 

Lo expuesto en los párrafos precedentes lleva a abordar el análisis de la solicitud efectuada por este emprendimiento, sólo con las herramientas establecidas en el rango temático 3 fijado por el Código Urbano, por lo que los dictámenes técnicos con las exigencias que se fijan para dar la autorización de los parámetros y usos específicos, pasan a tener un papel de importancia en la definición que debe darse en el Departamento Deliberante Municipal, quedando claramente establecido que dichas exigencias no están basadas en un Plan Integral del ejido ni en un plan particularizado de la zona, dado que los mismos a la fecha no existen.

 

Asimismo las manifestaciones efectuadas por los vecinos de los barrios aledaños al futuro emprendimiento, han expresado su total acuerdo a que se den las autorizaciones correspondientes por considerar que la actividad a desarrollar por el mismo acercarían una serie de servicios de los que hoy carece la zona.

 

Con fecha 10 de junio de 2008, ingresa el Expediente Previa 21186/08, correspondiente a obra nueva con destino a emprendimiento comercial hipermercado propiedad de Juan Carlos Martínez Knussel, ubicado en Avenida Juan Marcos Herman s/n, designación catastral 19-2-J-005-02B y 02C.

 

La superficie a construir es de 6.112,81 m², sobre una parcela con una superficie de 10.000,07 m² (parcela 02B) y 9.999,61 m² (parcela 02C). Es analizado por las áreas de la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente.

 

Por tratarse de una propuesta que se encuadra en el área de planeamiento como EU/AOC, área de ocupación concertada, si bien la superficie no supera la admitida, no se ajusta a los indicadores urbanísticos, no cumple con la zonificación, usos, no respeta retiros laterales ni frontales, no cumple con la altura máxima admitida, así como en los aspectos que inciden sobre el área más allá de los límites del predio continuidad de la trama vial, construcción y dimensionamiento de pluviales, escurrimiento, forestación veredas, e infraestructura de servicios y equipamiento; debe ser materia de análisis en el marco del funcionamiento del Consejo de Planificación Municipal (CPM), Ordenanza 418-CM-94 y 470-CM-95.

 

La entidad pública y los vecinos pueden definir procedimientos especiales y originales para cada sitio en particular, incorporando preocupaciones socio-culturales, estéticas o de preservación de lugares de interés general, que realimenten y mejoren la iniciativa de  inversión.

 

Atento a ello la documentación ha sido analizada dentro del rango temático tres (3) del Manual de Gestión Técnico Administrativo.

 

La Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal emite opinión el día 30 de enero de 2009, en la que refleja los puntos a considerar en el seno del CPM: la continuidad del tejido urbano y el conflicto vial; el uso casi total de la parcela y el cálculo –dimensionamiento y calidad del estacionamiento. Expresa que sería necesario adecuar la propuesta a las condiciones climáticas del lugar, forestación para protección de vientos y cubierta para protección de lluvia, nieve, hielo, etc. La Secretaría destaca que “desde el aspecto urbanístico, la localización del emprendimiento presenta como aspectos favorables la construcción de un punto de abastecimiento de escala importante, en una zona que no cuenta con el mismo actualmente, el cual a su vez puede y deberá ser una fuente de trabajo para la población del sector”.

 

El Dictamen 02/09 del Consejo de Planificación Municipal, de fecha 13 de marzo de 2009, considera con respecto a la estructura vial darle continuidad a la circulación de la calle Cacique Purrán (frente del lote) y calle Cacique Chocorí, que interrumpe su continuidad en la parcela 19-2-J-005-03 y que sería importante para la trama vial y puntualmente como acceso secundario para la propuesta. Se deberá realizar el Plan Particularizado, incluyendo, además, el proyecto de la canalización y evacuación de los desagües pluviales, incorporación de cajero automático dentro del emprendimiento (solicitado por la juntas vecinales presentes). Se sugiere incrementar lo máximo posible la cantidad de unidades de estacionamiento particulares, así como incorporar estacionamiento cubierto para una superficie similar al 25% de las unidades de estacionamiento. Garantizar la forestación perimetral de modo de minimizar la remoción de los perfiles del suelo y el impacto visual tanto del estacionamiento como del volumen edilicio. Solucionar dentro del predio la provisión de electricidad y saneamiento según lo expresado por la CEB. Tramitar la factibilidad de provisión  de gas ante Camuzzi Gas del Sur.  Asimismo si bien no queda reflejado en el acta resumida del Consejo de Planificación Municipal, es de destacar que también allí se requirió por  parte de los vecinos de la zona, la necesidad de que el emprendimiento implemente el sistema de cobranzas de los distintos servicios que se prestan en la ciudad a efectos de evitar el traslado de los mismos al centro de la ciudad.

 

A los efectos de cumplir con la Ordenanza 1744-CM-07 se dicta la Resolución 852-I-09, por la cual se convoca a audiencia pública para dar cumplimiento a lo ordenado por el artículo 130 de la Carta Orgánica Municipal, la que se llevó a cabo el día 6 de abril de 2009 a las 13 horas en la Sala de Prensa de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche.

 

Asesoría Letrada de la Municipalidad de San Carlos de Bariloche, en su dictamen 417-09, ha expresado que se ha dado cumplimiento en todos sus términos al llamado a la audiencia pública. Se ha tomado registro de la opinión de los ciudadanos, y a pesar de haber oposición manifiesta al proyecto en cuestión por parte de algunos oradores, y apoyo por parte de las juntas vecinales invitadas, corresponde darle curso al mismo.

 

Atento haber cumplimentado con todos los pasos previstos en el Código Urbano, y la Ordenanza 1744-CM-07, se eleva el presente proyecto de ordenanza.

 

AUTORES: Intendente Municipal, Sr. Marcelo Cascón; Concejales Hugo Cejas, Darío Barriga (SUR- FpV); Silvia Paz y Alfredo Martín (FG- FpV); Claudio Otano y Laura Alves (CpD) y Daniel Pardo (PPR).

 

COLABORADORES: Secretaria de Planeamiento y Medio Ambiente, Arq. Fabiela Orlandi; Secretario de Economía Obras y Servicios Públicos a/c de la Secretaría de Gobierno y Participación Ciudadana, Dr. Federico Lutz y Subsecretaria de Gestión Urbana, Arq. Estela Arias.

 

El proyecto original Nº 375 /09 fue aprobado en  referéndum Popular y ratificado en la sesión del día 3 de septiembre de 2009, según consta en el Acta Nº 935/09. Por ello, en ejercicio de las atribuciones que le otorga el Art. 38 de la Carta Orgánica Municipal,

 

EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN CARLOS DE BARILOCHE

SANCIONA CON CARÁCTER DE

 

ORDENANZA

 

Art.  1°)	Se aprueban los usos y parámetros urbanísticos presentados en el Expediente Previa 21186/08, exclusivamente para las construcciones en las parcelas 19-2-J-005-02B y 02C, con destino a hipermercado, a saber:    a) Altura máxima de 13,70 m.  b) Retiros laterales, frontal y contrafrontal según presentación Expediente  Previa 21186/08.
Art.  2°)	Se debe incorporar estacionamiento cubierto para una superficie similar al 25% de las unidades de estacionamiento.
Art. 3°)	Se debe realizar la forestación perimetral con una cortina en tresbolillo en una franja de 3,00 metros de ancho en el frente, los laterales y el contrafrente del predio.
Art. 4°)	Se debe asegurar la mayor infiltración al terreno en el sector del estacionamiento debiendo utilizar a tal fin solados permeables o alternativa que cumpla con este objetivo.
Art. 5°)	Se deben realizar las obras de canalización y evacuación de las aguas níveo pluviales que sean necesarias para evitar el anegamiento interno, de las calles circundantes y predios linderos, con el control e inspección de las áreas municipales pertinentes.
Art. 6°)	Se autoriza a la Dirección de Obras Particulares, para que una vez cumplimentados en el proyecto definitivo los requerimientos de la presente ordenanza, realice las aprobaciones correspondientes de acuerdo a los términos del Dictamen 02/09 de la Unidad Coordinadora del Consejo de Planificación Municipal.
Art. 7°)	Se debe presentar el proyecto de las obras necesarias a realizar dentro del predio según lo solicitado por la prestadora de servicios, para garantizar la factibilidad de provisión eléctrica (CEB). Considerar el mismo tratamiento para los demás servicios públicos que requiera el emprendimiento (conexión a red cloacal pública, gas, etc). Se deja establecido que en caso de ser necesario realizar obras para la instalación de los servicios mencionados deberán desarrollarse las mismas dentro de los metros de edificación autorizados en el Expediente Previa 21186/08.
Art. 8°)	Se autoriza al Departamento Ejecutivo a suscribir el Convenio de Área de Ocupación Concentrada según lo dispone la Ordenanza 546-CM-95, que forma parte de la presente como anexo I.
Art. 9°)	Se garantiza la continuidad de la calle Cacique Purrán (frente del lote) según propuesta a evaluar por las áreas municipales pertinentes y el propietario cede al dominio público la superficie del lote afectada por el desarrollo vial de la calle mencionada de acuerdo al croquis que forma parte de la presente como anexo II y al Convenio que se adjunta como anexo I.
Art. 10°)	Se establece que no se dará curso al expediente definitivo hasta la firma del Convenio de Área de Ocupación Concertada que forma parte de la presente como anexo I.
Art. 11°)	No se otorgará Certificado Final de Obra hasta que se haga efectivo el cumplimiento de lo establecido en el Convenio de Área de Ocupación Concertada que forma parte de la presente como anexo I.
Art. 12°)	Comuníquese. Publíquese en el Boletín Oficial. Tómese razón. Cumplido, archívese.

 

ANEXO I ORDENANZA 1943/09

 

CONVENIO DE ÁREAS DE OCUPACIÓN CONCERTADA SEGÚN CÓDIGO URBANO

 

Entre la MUNICIPALIDAD DE SAN CARLOS DE BARILOCHE, representada en este acto por el Señor Intendente Municipal don MARCELO ALEJANDRO CASCON, con domicilio en Centro Cívico, por una parte (en adelante, la “MUNICIPALIDAD”) y por la otra WAL-MART ARGENTINA SRL (y/o titular de la previa) representada en este acto por los apoderados que firman al pie, CUIT 30-67813830-0, con domicilio en calle Bolivia 5831, Ciudad de Buenos Aires (en adelante, “WMT” o la “EMPRESA”), convienen en celebrar el presente Convenio, dentro de las pautas establecidas por el Código Urbano para Convenio de Áreas de Ocupación Concertada, Anexo Áreas de Ocupación Concertada,  sujeto a las cláusulas que a continuación se detallan:

 

PRIMERA. ANTECEDENTES: Con fecha 10 de junio de 2008, ingresó el Expediente Previa Nº 21186/08 correspondiente a obra nueva con destino a construcción de un supermercado de grandes superficies, locales comerciales, estacionamiento y demás instalaciones necesarias para el desarrollo de establecimientos como los que habitualmente opera la EMPRESA a lo largo del país (el “Emprendimiento de WMT”) en el predio propiedad de Juan Carlos Martínez Knussel, ubicado en calle Juan Marcos Herman s/Nº (Ex Ruta Nacional Nº 40), designación catastral 19-2-J-005-02B/02C (el “Inmueble”). El encuentro de las calles Juan Herman y Diagonal Gutiérrez requerirá tratamiento, en lo referido a una solución al encuentro vehicular; lo que ha sido informado en el Dictamen 02-09 del Consejo de Planificación Municipal e informes previos de las áreas competentes dentro de la Secretaría de Planeamiento y Medio Ambiente.

 

SEGUNDA: Sujeto a las condiciones previstas en la cláusula tercera siguiente, la EMPRESA se compromete a abonar la suma de pesos TRESCIENTOS MIL ($ 300.000 ) (en adelante, el “Monto”) para que la MUNICIPALIDAD proceda a la ejecución de los trabajos necesarios a fin de dar solución al tránsito vehicular que se produce (por impacto del proyecto) en la intersección de las calles Juan Herman y Pasaje Gutiérrez, a efectos de resolver el encuentro de dos vías primarias en un sector con características topográficas especiales (las “Obras”). La suma a abonar será entregada a la MUNICIPALIDAD en dos cuotas iguales, la primera en fecha 15 de agosto del año 2009, y la segunda en fecha 15 de octubre del año 2009. En caso de incumplimiento de las fechas respectivas por parte de WMT, se pacta expresamente la aplicación de astreintes del 1% diario. La MUNICIPALIDAD en ningún caso tendrá derecho ni podrá reclamar a WMT sumas adicionales al Monto para la ejecución de las Obras. WMT podrá utilizar el cincuenta por ciento (50%) del “Monto” en carácter de pago a cuenta de obligaciones municipales futuras, propuestas por el Departamento Ejecutivo y determinadas por la Comisión de Transacciones. No obstante WMT abonará todos los montos de las obligaciones que se devenguen sin perjuicio de lo que resuelva con posterioridad la Comisión de Transacciones.

 

TERCERA. CONDICIONES: El pago de las sumas previstas en la cláusula anterior se encuentra sujeto al cumplimiento de todas y cada una de las siguientes condiciones previas y suspensivas: 3.1. Que la MUNICIPALIDAD otorgue con carácter definitivo el permiso de obra para la construcción del Emprendimiento de WMT; 3.2. Que WMT haya aprobado el proyecto ejecutivo y especificaciones técnicas desarrolladas por la MUNICIPALIDAD para la construcción de las Obras. 3.3. que el eventual incumplimiento, por el motivo que fuere, de cualquiera de las condiciones suspensivas previstas en esta cláusula dejará sin efecto las obligaciones de pago previstas en la cláusula segunda y el presente Convenio carecerá de toda virtualidad jurídica. En tal caso, las partes no tendrán derecho a reclamo alguno u obligación de erogar suma alguna o de cumplir con cualquier otra obligación imputable a cualquiera de las partes en virtud del presente Convenio.

 

CUARTA: El plazo para la ejecución de las Obras se fija en dieciséis (16) meses contados a partir de la aprobación  del proyecto del nodo vial por parte de la Dirección de Obras por Contrato dependiente de la secretaría de estado municipal correspondiente y no podrá exceder de dieciocho (18) meses a partir de la adquisición del Inmueble por parte de WMT, excluyéndose en todos los casos los períodos de veda dispuestos por la secretaría de estado municipal correspondiente. Durante la ejecución de las Obras, la MUNICIPALIDAD se compromete a garantizar a WMT el libre acceso al Emprendimiento desde la calle Juan Marcos Herman s/nº (ex Ruta 40).

 

QUINTA: Las Partes acuerdan que el grado de avance de las Obras no condicionará el otorgamiento por parte de la MUNICIPALIDAD de los permisos necesarios para iniciar la explotación comercial.

 

SEXTA: La empresa cede y se compromete a realizar el deslinde del sector correspondiente a la continuación de la calle Chocorí en la parte posterior de  los lotes NC 19-2-J-005-02C y 02B y del sector frontal para la continuación de la calle Cacique Purrán NC 19-2-J-005-02C, de una superficie total aproximada de 979,61 m2 lo que estará sujeto a la mensura definitiva, a fin de viabilizar la conexión del sector Este con el Oeste, de acuerdo a lo indicado en el Anexo II.

 

SÉPTIMA: La empresa gestionará y obtendrá la autorización  para la instalación de un cajero automático dentro del edificio y proporcionará sistemas de cobranzas de los distintos servicios que se prestan en la ciudad.

 

OCTAVA: La empresa se compromete en este acto a contratar personal de la zona tanto para la ejecución de la obra como para el funcionamiento posterior.

 

NOVENA: Para todos los efectos legales derivados del presente Convenio, las Partes se someten a los Tribunales Ordinarios de San Carlos de Bariloche, y fijan sus domicilios en los denunciados precedentemente. En prueba de conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de San Carlos de Bariloche, a los ____ días del mes de __________ de 2009.